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리츠로 은퇴월급 만들기

고병기 지음한즈미디어(한스미디어)

356p18,000원

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책 소개
부동산 대체투자가 뜨고 있다!
지금 리츠에 올라타라
최근 부동산 대체투자가 급격히 성장하고 있다. 자산규모가 수십조 원에서 수백조 원에 달하는 국민연금, 교직원공제회, 공무원연금 등의 국내 기관투자자자들이 국내외 대형 부동산에 투자하고 있다. 국민연금의 투자규모만 봐도 그 성장세를 알 수 있다. 2012년 국민연금의 부동산 투자는 국내 4.5조 원과 해외 8.4조 원을 합쳐 12.9조 원 규모였으나 2017년엔 국내 6.5조 원과 해외 18.3조 원을 합쳐 24.8조 원 규모로 늘었다.
올해 이 기세를 이어받아 리츠 시장은 더욱 성장세를 타고 있다. 한국 거래소는 2년 만에 처음으로 공모 리츠상품을 상장 승인했고, 대형 부동산 운용사들이 앞다퉈 리츠(부동산자산관리회사·REITs AMC)를 설립하고 있다.

쉽고, 명료한 리츠
하지만 수익률은 든든하고 아름답다
리츠(REITs)는 'Real Estate Investments Trusts'의 약자다. 부동산 공모펀드와 함께 부동산 간접투자 방식 중 하나로, 보통 ‘부동산투자회사’라고 부른다, 여러 사람들이 십시일반으로 돈을 모아 대형 부동산에 투자한다는 점은 부동산펀드와 같다. 차이점은 리츠는 총자산의 70% 이상을 부동산에 투자하고, 90% 이상을 배당하도록 의무화되어 있다는 것이다. 또한 부동산 공모펀드는 일반 거래소 상장이 아닌 수익증권 상장 방식을 취하고 있어, 개인 고객들이 사고팔기 어렵지만, 리츠는 상장이 되면 일반적인 상장회사 주식과 똑같은 방식을 사고팔 수 있다.
알고 보면 리츠만큼 간단하고 쉬운 금융 상품이 없다. 주식과 비교해 보면 리츠가 얼마나 간단한 금융 상품인지 쉽게 이해할 수 있다. 독자가 삼성전자 주식을 가지고 있거나 앞으로 투자할 생각이 있다고 가정해보자. 글로벌 기업 삼성전자의 사업 부문은 크게 TV, 냉장고, 세탁기 등을 생산하는 CE부문. 휴대폰을 생산하는 IM부문, D램 낸드플래시 등을 생산하는 반도체 사업부문, LCD, OLED를 생산하는 디스플레이 사업 부문으로 나뉜다.
여기에 국내 본사와 22개 종속기업, 해외에 248개의 종속기업을 운영한다. 삼성전자에 제대로 투자하기 위해선 이 모든 사항을 꼼꼼하게 챙겨야 한다. 여기에 애플과 같은 전 세계 경쟁자들의 동향까지 신경 써야 한다.
반면 리츠는 간단하다. 리츠의 이익은 임차인이 내는 임대료로부터 나온다. 리츠가 투자한 자산의 공실률이 어느 정도인지, 임차인은 누군지, 임대료는 잘 나오는지만 파악하면 투자 결정을 내릴 수 있다.

난 홈플러스 건물에, 아마존 물류센터에, 신라호텔에 투자한다!
현재 부동산 시장에선 리츠 투자의 이점이 많다고 분석한다. 한국부동산리츠협회의 조사에 따르면 부동산 리츠 상품의 평균 수익률은 약 7.7%에 달한다. 부동산을 직접 소유해 올리는 부동산 투자에 비해 실질 수익률이 더 높을 수도 있다.
이런 리츠로 투자할 수 있는 부동산의 종류는 다양하다. 개인투자자들이 가장 익숙하게 생각하는 주택은 물론이고, 오피스, 물류센터, 리테일 호텔 등이 투자대상이다. 다시 말해 한국인들이 좋아하는 아파트는 물론이고, 삼성전자나 LG전자, 포스코, SK, 다음카카오 등 한국을 대표하는 대기업들이 임대하는 사옥, 아마존이나 쿠팡이 사용하는 물류센터, 롯데나 신세계 등이 운영하는 리테일, 신라나 롯데 등이 운영하는 호텔에 투자할 수 있다는 말이다.

저자가 두 발로 직접 쓴 리츠 투자법
이 책 한 권이면 완전 OK
이 책의 1장은 현재 한국의 부동산 시장을 설명하고 한국인들이 여태까지 주로 어떤 부동산 재테크를 했는지 설명한다. 2장은 왜 기존의 재테크 방법이 아닌 리츠에 투자해야 하는지를 설득력 있게 주장한다. 3장엔 본격적인 리츠 투자 방법이 들어있다. 리츠의 투자 대상으론 크게 오피스, 물류센터, 리테일, 호텔, 주택 다섯 가지로 나눌 수 있다. 저자는 이 모든 자산을 꼼꼼하게 훑으며 각 자산의 투자대상으로서의 장단점과 앞으로의 미래를 세심하게 조망한다. 4장에선 투자자들이 꼭 알아야 할 리츠에 대한 필수지식을 설명한다. 5장에선 리츠 선진국들, 미국, 호주 싱가포르를 살펴본다. 6장에선 한국 리츠의 현재를 살피고 앞으로 한국 리츠가 나아가야 할 청사진을 제시한다.
이 책은 낮은 리스크와 높은 수익률을 자랑하는 ‘리츠’에 대한 독자의 궁금증을 채워줄 최고의 입문서이자 완벽 가이드북이 될 것이다.
저자소개
고병기
성균관대 문헌정보학과를 졸업하고, 대학원에서 기호학과 문화연구(Cultural Studies)를 공부한 후 2011년 초 서울경제신문에 입사했다. 입사 후 국제부, 증권부, 건설부동산부를 거쳐 2018년 3월부터 산업부에서 조선·해운·철강·기계 업종을 취재하고 있다. 국제부에 있는 동안 유럽재정위기와 미국의 신용등급 강등 등 굵직굵직한 소식들을 전하면서 거시 경제에 대한 이해도를 높일 수 있었고, 증권부에서는 주로 연기금과 공제회, 회계법인, 투자은행(IB) 분야를 취재하면서 자본 시장의 흐름을 익혔다. 자신이 가진 장점과 매력을 믿고, 가능하면 많은 사람을 만나 서 이야기를 나누고 그들의 이야기에 귀 기울이고 공감하면서 기사를 쓰려고 한다.
목차
대표 추천사
프롤로그

1장 한국인들은 어디에 투자하는가
- ’재테크=부동산’이라는 오래된 공식
- 대한민국을 강타한 ‘로또 아파트’ 현상
- 초등학생부터 70대 노인까지 뛰어든 ‘가상화폐’ 광풍
- 한국인들의 로망, ‘중소형 빌딩’
- ‘강남불패’ 신화에 투자하는 사람들
- ‘부동산 대박은 끝났다’고 외치는 문재인 정부의 부동산 정책
- 대졸 신입사원 연봉보다 높은 강남 아파트 한 평 가격
- 가장 대중적인 수익형 부동산 ‘오피스텔’
- 저금리에 인기 높아진 ‘점포겸용 단독주택용지’와 ‘단지 내 상가’
- 단기 시세차익 노리는 ‘분양권 투자’와 ‘갭투자’
- 20~30대도 몰려드는 ‘경매’
- 소액으로 투자할 수 있는 ‘부동산 P2P 투자’
- 사상 최고로 불어난 유동자금은 어디로 갈까

2장 리츠로 큰손들의 부동산 투자 따라잡기
- 급격히 성장하는 부동산 대체투자
- 부동산 시장으로 몰려드는 글로벌 큰 손들
- ‘개인-기관’ 돈의 경계가 사라진다
- 부동산펀드와 리츠의 차이
- 6년 만에 돌아온 공모형 부동산펀드의 화려한 부활
- 업계 1위 이지스자산운용이 개인투자자를 찾는 까닭은
- 해외 공모형 부동산펀드의 등장
- 미국을 넘어 호주, 일본, 유럽으로 투자 영토 넓히는 부동산펀드
- 상장 리츠의 부활과 높아지는 기대감
- 리츠에 투자해야 하는 이유
- 리츠에 투자하는 방법

3장 리츠를 활용해 대형 부동산에 투자하기
- 오피스, 물류센터, 리테일, 호텔 등 다양한 자산에 투자하는 리츠
- 국내 리츠 시장의 기형적 성장. 주택 리츠 쏠림 현상 앞으로 가장 대중적인 상품이 될 투자자산: 오피스
- 대기업 사옥이 투자대상으로
- 큰 손들은 어디에 투자할까: 서울 3대 업무 지역 오피스 빌딩
- 공실률 리스크를 따져라
- 공실률 10%를 웃도는 서울 3대 오피스 권역
- 오피스 빌딩의 가치를 높여주는 PM과 FM
- 공급 증가와 신규 오피스 빌딩에 대한 풍부한 수요
- 사상 최고가를 경신하고 있는 서울 우량 오피스와 커지는 리스크
- 서울 3대 업무지구 벗어나 외곽으로 눈 길 돌리는 큰 손들
- 밸류애드, 오퍼튜너티 등 큰 손들의 다양한 투자 전략
- 임차인 리스크: 싱글 테넌트 vs 멀티 테넌트
- 판교의 부상과 오피스 시장의 패러다임 변화
- 오피스에 투자하는 리츠의 역사 높은 수익률을 자랑하는, 물류센터
- 아마존, 알리바바의 등장과 물류 시장의 변화
- 큰 손들의 물류센터 투자
- 기관끼리 사고파는 시장으로 진화, 다음은 ‘개인’
- ’아마존 물류센터’에 투자하는 국내 큰손들
- 물류센터 투자에서 챙겨야 할 것
- 리츠의 물류센터 투자 우리에게 가장 친숙한 부동산, 리테일
- 스타필드에 투자한 ‘국민연금’
- 내가 장보는 마트에 투자할 수 있는 기회가 열린다
- 리테일의 어두운 미래, 뒷걸음질 치는 할인점 실적과 유통규제
- 리테일의 위기와 콘텐츠의 중요성
- 코엑스로 간 ‘별마당도서관’: 새롭게 부각되는 서점의 가치
- 인스타그램이 리테일 부동산의 지형을 바꾼다
- 분양에서 운영으로 변화하는 상업시설
- 개인들이 친숙한 리테일에 투자하는 해외 리츠 난이도 높지만 매력적인 투자처: 호텔
- 연 10% 이상의 고수익으로 유혹하는 분양형 호텔 투자의 그늘
- 기관들도 꺼려하는 호텔 투자
- 변동성 큰 수요...... 공급 폭탄의 역풍
- 호텔 투자 시 명심해야 할 사항
- 호텔에 투자하는 부동산간접투자 상품
- 미래에셋의 호텔 리츠 상장 도전 큰손들도 주목하는 투자처: 임대주택
- 실패한 정책 ‘뉴스테이’
- 1인 가구의 증가와 세분화되는 주택 수요
- 대기업의 진출
- 일본 업체들의 한국 진출
- 분양이 아닌 임대주택에 관심 나타내는 주택사업자들
- 임대주택 리츠의 등장
- 기관들의 임대주택 참여
- 일본 임대주택 리츠의 교훈 좋은 입지의 힘, 영화관
- 떠오르는 틈새시장, 영화관에 투자하기 리츠의 다음단계: 인프라
- 인프라에 투자할 수 있는 기회가 열린다

4장 리츠에 투자하기 위해 알아야 할 지식들
- 리츠의 종류: 자기관리리츠와 위탁관리리츠, CR 리츠
- 리츠는 누가 만들고 누가 운용하나
- 국내 1호 리츠자산관리회사 ‘코람코자산신탁’
- 개발에 강점을 가진 ‘마스턴투자운용’
- 업계 최초로 해외에 투자하는 리츠를 선보인 ‘제이알투자운용’
- 국내 유일의 싱가포르계 리츠 자산관리회사 ‘ARA코리아’
- 부동산신탁사 계열의 리츠 자산관리회사
- 건설사·디벨로퍼가 설립한 리츠 자산관리회사
- 신한리츠운용와 NH농협리츠운용
- 부동산펀드 1·2위를 다투는 ‘이지스자산운용’과 ‘미래에셋자산운용’
- 다시 돌아오는 리츠시장 개척자들
- 국내 최대 규모의 리츠자산관리회사 ‘LH'

5장 미국, 호주, 싱가포르에서 리츠에 투자하는 이유
리츠의 시작: 미국
- 미국 리츠의 시작
- 주식시장 상장 활발한 미국 리츠
- 은퇴자들을 위한 노후상품으로 각광 받는 미국 리츠
- 미국 경제에 긍정적인 영향을 미치는 리츠
- 다양한 자산에 투자하는 리츠
- 도시를 바꾸는 리츠
- 지속 가능성을 추구하는 미국 리츠
리츠 장기투자의 매력: 호주
- 꾸준히 배당을 주는 상품으로 인식되는 리츠
- 친숙한 자산에 투자하는 호주 리츠
- 호주 리츠 시장의 성공 요인: 대형 상장사들
리츠 브랜드 파워의 힘: 싱가포르
- 브랜드 파워 갖춘 ‘스폰서드 리츠(Sponsored REITs)’가 성장 동력
- 쇼핑몰에 투자하는 싱가포르 리츠
- 싱가포르 증시의 새로운 성장 동력
- 해외투자 기회 주는 싱가포르 리츠

6장 한국 리츠 시장의 현재와 미래는
- 개인투자자 외면하는 사모 리츠 쏠림 현상
- 장기투자자 끌어들이지 못하는 ‘1물 1사 리츠’
- 불신 자초한 리츠의 어두운 과거
- 허술한 공모 규정, 하루만 하고 "모집 끝"
- 수명 다 한 ‘기업구조조정리츠’
- 리츠에 대한 대중들의 낮은 인지도
- 국토부와 금융당국 간의 소모적인 갈등
- 위기의 리츠 업계, 해법은 ‘공모 상장 리츠’
- 대형 금융기관의 참여가 가져올 긍정적인 변화
- 공모 리츠 활성화에 힘 싣는 정부
- 삼성, 네이버, 스타벅스가 임대료 내는 부동산에 투자할 수 있는 기회가 생긴다